Senin, 21 Juni 2010

Rahasia Tersembunyi Metode Mencari Uang di Internet Akhirnya Diungkap...

Jika Anda Bisa Mengetik dan Mengakses Internet, Anda Sudah Memiliki Syarat yang Cukup Untuk Menghasilkan Uang Melimpah dari Internet... Hanya Jika Anda Tahu Caranya! temukan carnya : klik

Kamis, 17 Juni 2010

Contoh Surat Kuasa

SURAT KUASA
Yang bertanda tangan di bawah ini
Nama : (isi nama anda)
Pekerjaan : (isi pekerjaan anda)
Alamat : (isi alamat anda)
Dalam hal ini memilih domisili hukum di kantor kuasa tersebut di bawah nii, menerangkan bahwa dengan ini meberi kuasa kepada :
(isi nama advokat)
Advokat/Asisten Advokat/Pembela Umum/Asisten Pembela Umum pada Kantor Hukum (isi nama kantor hukumnya) yang beralamat di (isi alamatnya) yang bertindak secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama
KHUSUS
Untuk dan atas nama pemberi kuasa mengajukan gugatan di (isi nama pengadilan) mengenai (isi dengan pokok masalah) terhadap Tn/Ny (isi nama pihak lain) pekerjaan, bertempat tinggal di
Untuk itu penerima kuasa diberi hak untuk menghadap di muka Pengadilan serta badan – badan kehakiman atau pembesar pembesar lainnya, mengajukan permohonan – permohonan yang perlu, menjalankan perbuatan-perbuatan, atau memberikan keterangan – keterangan yang menurut hukum harus dijalankan atau diberikan oleh seorang kuasa, menerima dan menandatangani kuitansi – kuitansi, menerima dan melakukan pembayaran dalam perkara ini, membalas segala perlawanan, mengadakan perdamaian dengan persetujuan pemberi kuasa dan pada umumnya melakukan hal-hal yang dianggap perlu oleh penerima kuasa
Surat kuasa ini diberikan dengan hak substitusi
Jakarta,_________2007
Penerima Kuasa Pemberi Kuasa
(______________) (_______________)
Contoh Gugatan Perceraian

Kepada Yth:
Bapak/Ibu Ketua Pengadilan Negeri/Agama Jakarta Selatan
Di
Tempat
Dengan hormat
Bersama ini, saya Anggraeini, agama Islam, umur 30 tahun, pekerjaan swasta, beralamat di Jl. ABC No 39 Petukangan, Jakarta Selatan, selanjutnya akan disebut sebagai PENGGUGAT
Dengan ini penggugat hendak mengajukan gugatan perceraian terhadap
Ali Mukti, agama Islam, umur 35 tahun, pekerjaan swasta, berlamat di Jl. Mukti Timur No 13, Pesanggarahan Jakarta Barat, yang untuk selanjutnya akan disebut sebagai TERGUGAT
Adapun yang menjadi dasar-dasar dan alas an diajukannya gugatan perceraian adalah sebagai berikut:
1. Pada 5 Januari 2005, Penggugat dan Tergugat telah melangsungkan perkawinan dan tercatat di Kantor Urusan Agama Petukangan Jakarta Selatan dengan Akta Perkawinan dengan nomor ______tertanggal_________
2. Selama melangsungkan perkawinan Penggugat dan Tergugat telah dikaruniai 2 orang anak yaitu: Nugroho Mukti, laki-laki, lahir di Jakarta Selatan, tanggal_______dengan Akta Kelahiran No_____tertanggal_____ dan Sari Mukti, perempuan, lahir di Jakarta Selatan, tanggal_____dengan Akta Kelahiran No_______tertanggal_____
3. Sejak awal perkawinan berlangsung, Tergugat telah memiliki kebiasaan dan sifat yang baru diketahui oleh Penggugat saat perkawinan berlangsung yaitu mabuk, kasar, sering memukul serta selalu pulang larut tanpa alasan yang jelas
4. Meski Tergugat bekerja, namun sebagian besar penghasilannya dipergunakan tidak untuk kepentingan dan nafkah anak dan istrinya
5. Apabila Penggugat memberikan nasehat, Tergugat bukannya tersadar serta mengubah kebiasaan buruknya namun melakukan pemukulan terhadap Penggugat di depan anak-anak Penggugat/Tergugat yang masih kecil-kecil
6. Kebiasaan kasar Tergugat makin menjadi setelah kelahiran anak kedua dari Penggugat/Tergugat
7. Tergugat juga tidak pernah mendengarkan dan membicarakan masalah ini secara baik dengan Penggugat yang akhirnya mendorong Penggugat untuk membicarakan masalah ini dengan keluarga Tergugat untuk penyelesaian terbaik dan pihak keluarga Tergugat selalu menasehati yang nampaknya tidak pernah berhasil dan Tergugat tetap tidak mau berubah
8. Sikap dari Tergugat tersebut yang menjadikan Penggugat tidak ingin lagi untuk melanjutkan perkawinan dengan Tergugat
9. Lembaga perkawinan yang sebenarnya adalah tempat bagi Penggugat dan Tergugat saling menghargai, menyayangi, dan saling membantu serta mendidik satu sama lain tidak lagi didapatkan oleh Penggugat. Rumah tangga yang dibina selama ini juga tidak akan menanamkan budi pekerti yang baik bagi anak-anak Penggugat/Tergugat.
Berdasarkan uraian diatas, Penggugat memohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa perkara ini untuk memutuskan
1. Menerima gugatan penggugat
2. Mengabulkan gugatan penggugat untuk keseluruhan
3. Menyatakan putusnya ikatan perkawinan antara Penggugat dan Tergugat sebagaimana dalam Akta Perkawinan No____yang tercatat di Kantor Urusan Agama Petukangan Jakarta Selatan
4. Menyatakan hak asuh dan pemeliharaan anak berada dalam kekuasaan penggugat
5. Menghukum Tergugat untuk memberikan uang iddah, nafkah anak sebesar Rp. 3.000.000,00 / bulan
6. Membebankan seluruh biaya perkara kepada Tergugat.
Apabila Majelis Hakim berkehendak lain, Penggugat mohon putusan yang seadil-adilnya
Atas perhatiannya, kami ucapkan terima kasih


Jakarta,______

Hormat Penggugat
Contoh Perjanjian Perkawinan
Pada hari xxx, bulan xxx, tahun xxx di kota xxx telah dibuat perjanjian perkawinan dari dan antara
1. Nama :
Alamat :
Tempat dan Tanggal Lahir :
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama pribadi, yang untuk selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama
1. Nama :
Alamat :
Tempat dan Tanggal Lahir :
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama pribadi, yang untuk selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua.
Kedua belah pihak, berdasarkan itikat baik, sepakat untuk mengikatkan diri dalam sebuah perkawinan resmi dan untuk itu bersepakat untuk mengikatkan diri dan tunduk pada perjanjian ini
Prinsip Dasar
Pasal 1
Kedua belah pihak adalah saling sama hak, saling sama martabat, dan saling sama kedudukan di depan hukum
Pasal 2
Perjanjian berasaskan pada prinsip keadilan, kesetaraan, kesamaan kedudukan, hukum, dan penghormatan terhadap hak asasi manusia.
Perkawinan Monogami
Pasal 3
Kedua belah pihak sepakat bahwa pada prinsipnya perkawinan ini hanya tunduk pada perkawinan monogami
Pasal 4
(1) Dalam keadaan khusus, kedua belah pihak sepakat untuk mengabaikan prinsip monogami
(2) Keadaan khusus tersebut adalah :
a. Dalam jangka waktu 15 tahun setelah perkawinan disahkan oleh pejabat yang berwenang, salah satu pihak berdasarkan surat keterangan dari Rumah Sakit yang ditunjuk oleh Perjanjian ini, dinyatakan tidak mempunyai kemampuan untuk memperoleh keturunan dan;
b. Kedua belah pihak sepakat untuk tidak melakukan pengangkatan anak (adopsi)
(3) Rumah Sakit yang ditunjuk oleh perjanjian ini adalah RSB XXX
Pasal 5
Pengabaian prinsip monogami ini, selain harus memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4, harus berdasarkan pada ketentuan perundang-undangan yang berlaku dan disertai dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Harta Kekayaan Dan Pengelolaan Kekayaan
Pasal 6
(1) Harta kekayaan Pihak Pertama saat ini meliputi : XXX (sebutkan satu persatu)
(2) Pengelolaan harta kekayaan Pihak Pertama merupakan hak dari Pihak Pertama
(3) Pihak Pertama berhak untuk melakukan tindakan hukum yang patut terhadap harta kekayaan sebagaimana disebutkan dalam ayat (1)
(4) Tindakan hukum tersebut termasuk namun tidak terbatas pada menjual, menggadaikan, dan menjaminkan kepada pihak ketiga
Pasal 7
(1) Harta kekayaan Pihak Pertama saat ini meliputi : XXX (sebutkan satu persatu)
(2) Pengelolaan harta kekayaan Pihak Pertama merupakan hak dari Pihak Pertama
(3) Pihak Pertama berhak untuk melakukan tindakan hukum yang patut terhadap harta kekayaan sebagaimana disebutkan dalam ayat (1)
(4) Tindakan hukum tersebut termasuk namun tidak terbatas pada menjual, menggadaikan, dan menjaminkan kepada pihak ketiga
Pasal 8
(1) Harta Kekayaan yang diperoleh oleh kedua belah pihak selama berlangsungnya perkawinan adalah harta milik bersama.
(2) Pengelolaan harta kekayaan bersama tersebut dijalankan secara bersama-sama
(3) Salah satu pihak tidak dibenarkan untuk melakukan tindakan hukum tanpa ijin terhadap harta bersama termasuk namun tidak terbatas pada menjual, membeli, menggadaikan, dan menjaminkan harta bersama kepada pihak ketiga
Perlindungan Anak Dan Kekerasan Terhadap Rumah Tangga
Pasal 9
(1) Kedua belah pihak sepakat untuk tidak melakukan tindak pidana kekerasan terhadap rumah tangga sebagai telah diatur dalam UU RI No 23 Tahun 2004 tentang Penghapusan Kekerasan Dalam Rumah Tangga
(2) Kedua belah pihak sepakat segala bentuk kekerasan terhadap rumah tangga harus ditiadakan baik terhadap anggota keluarga inti maupun terhadap orang – orang yang bekerja dalam rumah yang merupakan tempat kediaman dan/atau tinggal dari kedua belah pihak
Pasal 10
(1) Kedua belah pihak sepakat untuk memberikan perhatian yang baik terhadap tumbuh kembang anak.
(2) Kedua belah pihak sepakat untuk memberikan waktu yang seimbang terhadap anak
(3) Kedua belah pihak sepakat untuk menerapkan prinsip-prinsip umum sebagaimana diatur dalam Konvensi Hak Anak dan UU RI No 23 Tahun 2002 tentang Perlindungan Anak
Perubahan Perjanjian
Pasal 11
Perubahan perjanjian hanya dapat dilakukan atas persetujuan kedua belah pihak
Pasal 12
Perubahan perjanjian hanya dimungkinkan terhadap ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini serta tidak bertentangan dengan hukum
Pasal 13
Perubahan perjanjian tersebut bersifat penambahan sehingga akan melekat terhadap perjanjian ini
Pasal 14
Perubahan perjanjian hanya sah, berlaku, dan mengikat secara hukum bagi kedua belah pihak apabila telah mendapatkan pengesahan dari Ketua Pengadilan Negeri dimana perjanjian ini didaftarkan
Perselisihan
Pasal 15
(1) Apabila terjadi perselisihan mengenai isi dan penafsiran dari perjanjian ini, kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara damai
(2) Apabila penyelesaian sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tersebut gagal, maka kedua belah pihak sepakat untuk menunjuk satu atau lebih mediator
(3) Mediator berjumlah ganjil yang jumlahnya sekurang-kurangnya satu dan sebanyak-banyaknya lima
(4) Pengaturan tentang mediasi akan diatur dalam perjanjian lain yang melekat pada perjanjian ini
(5) Pengaturan tentang mediasi dapat dilakukan pada waktu terjadinya perselisihan
Pasal 16
Apabila mediator gagal dalam menjalankan tugasnya dan/atau kedua belah pihak tidak mencapai persetujuan terhadap hasil mediasi, kedua belah pihak sepakat untuk menunjuk Pengadilan Negeri XXX sebagai tempat penyelesaian perselisihan
Pihak Pertama
Pihak Kedua

CONTOH PERMOHONAN GUGAT CERAI

Jakarta, ________________________

Kepada
Yth. Bapak Ketua Pengadilan Agama Jakarta Barat
di
J A K A R T A

Assalamu'alaikum wr. wb.

Perkenankanlah saya yang bertanda tangan di bawah ini :

_______________________ binti ___________________, Umur _____ tahun, Pendidikan terakhir _________________, Pekerjaan ___________________, Tempat tinggal di Jalan _______________________________ RT. ____ RW. ____No. ____, Kelurahan __________________________. Kecamatan _______________ Kota Jakarta Barat;
Selanjutnya disebut sebagai PENGGUGAT;

Dengan ini mengajukan gugatan perceraian berlawanan dengan:

_______________________ bin ___________________, Umur _____ tahun, Pendidikan terakhir _________________, Pekerjaan ___________________, Tempat tinggal di Jalan _______________________________ RT. ____ RW. ____No. ____, Kelurahan __________________________. Kecamatan _______________ Kota Jakarta Barat;
selanjutnya disebut sebagai TERGUGAT;

Adapun alasan/dalil - dalil gugatan Penggugat sebagai berikut :

1. Bahwa, pada tanggal ____________________, Penggugat dengan Tergugat melangsungkan pernikahan yang dicatat oleh Pegawai Pencatat Nikah Kantor Urusan Agama Kecamatan ____________________ sesuai dengan Kutipan Akta Nikah Nomor : _____________________________, tanggal _____________________;
2. Bahwa, setelah pernikahan tersebut Penggugat dengan Tergugat bertempat tinggal di rumah _____________________;
3. Bahwa, Selama pernikahan tersebut Penggugat dengan Tergugat telah hidup rukun sebagaimana layaknya suami istri dan talah / belum dikaruniai ___ orang anak bernama :
1. _____________________, lahir tanggal ___________________;
2. _____________________, lahir tanggal ___________________;
3. _____________________, lahir tanggal ___________________;
4. _____________________, lahir tanggal ___________________;
5. _____________________, lahir tanggal ___________________;
4. Bahwa, kurang lebih sejak bulan _____________ tahun ________ ketentraman rumah tangga Penggugat dengan Tergugat mulai goyah, setelah antara Penggugat dengan Tergugat terus menerus terjadi perselisihan dan pertengkaran yang penyebabnya antara lain :
a. __________________________________________________________________________________________________________________________
b. __________________________________________________________________________________________________________________________
c. __________________________________________________________________________________________________________________________
d. __________________________________________________________________________________________________________________________
e. __________________________________________________________________________________________________________________________

5. Bahwa, puncak perselisihan dan pertengkaran antara Penggugat dengan Tergugat tersebut terjadi kurang lebih pada bulan _________ tahun _______, yang akibatnya Penggugat / Tergugat pergi meninggalkan Tergugat / Penggugat tanpa diketahui / diketahui oleh Penggugat / Tergugat dan pulang kerumah orangtua Penggugat /Tergugat sendiri dengan alamat sebagaimana tersebut diatas dan selama itu sudah tidak ada lagi hubungan baik lahir maupun batin danTergugat sudah tidak lagi memberi nafkah kepada Penggugat ;
6. Bahwa, Penggugat telah berupaya mengatasi masalah tersebut dengan jalan musyawarah namun tidak berhasil ;
7. Bahwa, akibat tindakan tersebut diatas, Pengugat telah menderita lahir bathin dan Penggugat tidak ridho atas perlakuan Tergugat terhadap Penggugat serta Penggugat merasa tidak sanggup lagi untuk melanjutkan rumah tangga dengan Tergugat oleh karenanya Penggugat berkesimpulan satu-satunya jalan keluar yang terbaik bagi Penggugat adalah bercerai dengan Tergugat ;
8. Bahwa, _________ anak hasil perkawinan Penggugat dan Tergugat saat ini masih kecil dan membutuhkan kasih sayang dari Penggugat sebagai ibu kandungnya, oleh karenanya mohon Penggugat ditunjuk sebagai pengasuh dan pemelihara atas anak tersebut;
9. Bahwa, apabila nantinya Penggugat ditunjuk menjadi pemelihara dan pengasuh terhadap anak tersebut, maka sudah barang tentu memerlukan biaya pemeliharaan terhadap anak-anak tersebut diatas, maka Penggugat menuntut kepada Tergugat biaya pemeliharaan anak sebesar Rp.______________,- (________________________________rupiah) per bulan sampai anak dewasa dan mandiri, diluar biaya kesehatan dan pendidikan ;

Berdasarkan alasan/dalil-dalil diatas, Penggugat mohon agar Ketua Pengadilan Agama Jakarta Barat segera memeriksa dan mengadili perkara ini, selanjutnya menjatuhkan putusan yang amarnya berbunyi :

PRIMER :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat;
2. Menjatuhkan thalak satu bain sughro Tergugat (___________________________) terhadap Penggugat (____________________________);
3. Menetapkan ____ anak yang masing-masing bernama :
1. _____________________, lahir tanggal ___________________;
2. _____________________, lahir tanggal ___________________;
3. _____________________, lahir tanggal ___________________;
4. _____________________, lahir tanggal ___________________;
5. _____________________, lahir tanggal ___________________;
diasuh dan dipelihara oleh Penggugat;
4. Menghukum Tergugat untuk memberikan nafkah anak kepada Penggugat sebesar Rp.______________,- (__________________________________rupiah) per bulan sampai anak dewasa dan mandiri diluar biaya kesehatan dan pendidikan;
5. Membebankan biaya perkara kepada Penggugat;

SUBSIDER :
Dan atau apabila Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berpendapat lain, maka mohon untuk menjatuhkan putusan lain yang seadil-adilnya;

Demikian atas terkabulnya gugatan ini, Penggugat menyampaikan terima kasih.

Wassalamu'alaikum wr. wb.
Hormat Penggugat,



___________________________

PROSEDUR LELANG

I. Proses Lelang sendiri melalui Balai Lelang
Proses lelang langsung ini hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada kemungkinan bantahan dari pemilik asset (bisa rumah atau barang), dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi) atau dengan kata lain masuk dalam kategori lelang secara sukarela.
Untuk proses lelang tersebut, pemohon lelang dapat mengajukan permohonan lelang pada Balai Lelang Swasta atau Pemerintah. Namun, jika melalui Balai lelang swasta, harus mendapat bantuan dari Kantor Lelang Negara, selaku pelaksana (juru lelang). Jadi balai lelang swasta tersebut hanya membantu untuk mempersiapkan dokumen2nya.
Pada permohonan lelangnya, pihak pemohon harus melampirkan:
a. Surat permohonan lelang
b. Surat-surat somasi yang dilaksanakan secara pribadi sebanyak 3 kali berturut-turut
c. Akta Pengakuan Hutang dan/atau Perjanjian kredit dan Pengikatan jaminan (bentuknya berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan & Sertifikat Hak Tanggungan - SHT). Apabila tidak ada SHT, lelang tidak boleh dilakukan tanpa melalui gugatan terlebih dahulu.
d. Data2 jaminan/barang yang akan lelang (copy sertifikat, PBB 5 th terakhir, IMB dll).
e. Data2 pemilik jaminan/barang yang akan dilelang (copy KTP, kartu keluarga dan akta nikah)
f. Surat Pernyataan dari pemohon lelang (kreditur) yang menyatakan bahwa Kreditur melepaskan pihak Kantor Lelang atau Balai Lelang dari segala tuntutan yang mungkin timbul dikemudian hari.
Setelah seluruh data-data tersebut lengkap, maka dimintakan jadwal lelang, dan selanjutnya pengumuman lelang di surat kabar selama 2 X dengan jangka waktu masing-masing 15 (lima belas) hari (terhitung dari tanggal pengumuman pertama sampai dengan hari pelaksanaan lelang). Setelah proses pengumuman tersebut dilaksanakan, maka lelang tersebut dapat dilangsungkan.
Pemenang Lelang akan mendapatkan akta Risalah Lelang setelah membayarkan harga jaminan/barang yang dilelang serta pembayaran atas pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
II. Proses lelang melalui Penetapan Pengadilan
Proses lelang melalui pengadilan ini dilakukan apabila jaminan/barang yang akan dilelang tersebut masih dalam kondisi:
a. Masih dikuasai oleh pemilik jaminan/pemilik barang (belum dikosongkan).
b. Adanya indikasi perlawanan dari pemilik jaminan/pemilik barang
Proses pelaksanaan lelang melalui pengadilan dapat dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut:
1. Kreditur selaku Pemohon lelang mengajukan permohonan lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah kedudukan kreditur atau di tempat yang sudah ditentukan di dalam akta Perjanjian Kredit atau akta Pengakuan Hutangnya. Jika permohonan lelang disetujui dan karenanya keluar penetapan lelangnya, maka Prosesnya akan dilanjutkan dengan permohonan sita jaminan
2. Setelah keluarnya Penetapan Lelang, dilanjutkan dengan permohonan Sita Jaminan. Jk Penetapan Sita sdh keluar, dilanjutkan dgn penyitaan objek lelang kmdn di daftarkan di ktr BPN. Setelah itu PN mengajukan permohonan SKPT.
3. Setelah keluarnya SKPT tersebut, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk dapat dilaksanakannya Taksasi. Pada proses taksasi ini, yang melakukannya adalah pihak dari kelurahan dan pihak dari Dinas Pekerjaan Umum (PU), untuk dapat ditetapkannya berapa nilai atau harga wajar atas jaminan/barang yang akan dilelang. Setelah didapatkannya harga, maka Kepala Pengadilan akan menetapkan harga limit terendah atas jaminan/barang yang akan dilelang tersebut.
4. Setelah adanya penetapan Harga Limit, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk penjadwalan lelang pada kantor lelang Negara..
5. Setelah mendapatkan jadwal lelang, barulah dilaksanakan pengumuman untuk pelaksanaan lelang melalui iklan di surat kabar nasional selama 2 (dua) kali dengan jarak masing-masing 15 (limabelas) hari sampai pada hari pelaksanaan lelang.
6. Proses lelang tersebut.
Dalam pelaksanaan pembelian secara lelang, calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah ditentukan.
Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.
7. Setelah ada pemenang lelang atas objek lelang, maka pemenang lelang/pembeli tersebut dapat mengajukan permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri dilanjutkan dengan proses pengosongan atas jaminan/barang dimaksud dengan perintah dari Pengadilan
Bagaimana prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang?
Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) tersebut harus melampirkan:
1. Surat permohonan untuk balik nama sertifikat
2. Kutipan Risalah Lelang
3. Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud
4. Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai las an tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:
a. Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak
b. Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di media massa dengan biaya pemohon.
5. Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy):
a. Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir
oleh pejabat yang berwenang)
b. Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan
Hukum (dilegalisir oleh pejabat yang berwenang).
6. Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan
7. bukti pelunasan harga pembelian.
8. Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).
9. Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil elalng.
10. Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan).
11. Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.
12. Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.
Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
1. Lelang terbuka;
Yaitu Lelang yang dilaksanakan dengan cara penawaran langsung oleh peserta lelang dengan system harga naik-naik, dimana penawaran pertama dilemparkan oleh juru lelang dengan standar harga limit & pemenangnya adalah penawaran harga yg tertinggi. Biasanya yang umum diketahui oleh masyarakat awam adalah lelang yang dilaksanakan dengan cara seperti ini.
2. Lelang tertutup;
Yaitu Lelang ini dilaksanakan dengan cara penawaran dari para peserta lelang dimasukkan ke dalam amplop tertutup dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang berlangsung. Setelah semua panawaran disetor, maka juru lelang akan membuka amplop tersebut satu persatu di hadapan para peserta lelang & langsung dibacakan. Pemenangnya adalah penawaran harga yang tertinggi.
Ada pengecualian khusus mengenai harga yang dipilih. Untuk lelang terhadap tender pelaksanaan suatu proyek atau pengadaan suatu barang (biasanya pengadaan barang dan jasa dilingkungan pemerintah atau BUMN), maka pemenang lelangnya adalah peserta dengan penawaran harga terendah terhadap spesifikasi barang atau jasa yang telah ditentukan.

PROSEDUR LELANG

I. Proses Lelang sendiri melalui Balai Lelang
Proses lelang langsung ini hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada kemungkinan bantahan dari pemilik asset (bisa rumah atau barang), dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi) atau dengan kata lain masuk dalam kategori lelang secara sukarela.
Untuk proses lelang tersebut, pemohon lelang dapat mengajukan permohonan lelang pada Balai Lelang Swasta atau Pemerintah. Namun, jika melalui Balai lelang swasta, harus mendapat bantuan dari Kantor Lelang Negara, selaku pelaksana (juru lelang). Jadi balai lelang swasta tersebut hanya membantu untuk mempersiapkan dokumen2nya.
Pada permohonan lelangnya, pihak pemohon harus melampirkan:
a. Surat permohonan lelang
b. Surat-surat somasi yang dilaksanakan secara pribadi sebanyak 3 kali berturut-turut
c. Akta Pengakuan Hutang dan/atau Perjanjian kredit dan Pengikatan jaminan (bentuknya berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan & Sertifikat Hak Tanggungan - SHT). Apabila tidak ada SHT, lelang tidak boleh dilakukan tanpa melalui gugatan terlebih dahulu.
d. Data2 jaminan/barang yang akan lelang (copy sertifikat, PBB 5 th terakhir, IMB dll).
e. Data2 pemilik jaminan/barang yang akan dilelang (copy KTP, kartu keluarga dan akta nikah)
f. Surat Pernyataan dari pemohon lelang (kreditur) yang menyatakan bahwa Kreditur melepaskan pihak Kantor Lelang atau Balai Lelang dari segala tuntutan yang mungkin timbul dikemudian hari.
Setelah seluruh data-data tersebut lengkap, maka dimintakan jadwal lelang, dan selanjutnya pengumuman lelang di surat kabar selama 2 X dengan jangka waktu masing-masing 15 (lima belas) hari (terhitung dari tanggal pengumuman pertama sampai dengan hari pelaksanaan lelang). Setelah proses pengumuman tersebut dilaksanakan, maka lelang tersebut dapat dilangsungkan.
Pemenang Lelang akan mendapatkan akta Risalah Lelang setelah membayarkan harga jaminan/barang yang dilelang serta pembayaran atas pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
II. Proses lelang melalui Penetapan Pengadilan
Proses lelang melalui pengadilan ini dilakukan apabila jaminan/barang yang akan dilelang tersebut masih dalam kondisi:
a. Masih dikuasai oleh pemilik jaminan/pemilik barang (belum dikosongkan).
b. Adanya indikasi perlawanan dari pemilik jaminan/pemilik barang
Proses pelaksanaan lelang melalui pengadilan dapat dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut:
1. Kreditur selaku Pemohon lelang mengajukan permohonan lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah kedudukan kreditur atau di tempat yang sudah ditentukan di dalam akta Perjanjian Kredit atau akta Pengakuan Hutangnya. Jika permohonan lelang disetujui dan karenanya keluar penetapan lelangnya, maka Prosesnya akan dilanjutkan dengan permohonan sita jaminan
2. Setelah keluarnya Penetapan Lelang, dilanjutkan dengan permohonan Sita Jaminan. Jk Penetapan Sita sdh keluar, dilanjutkan dgn penyitaan objek lelang kmdn di daftarkan di ktr BPN. Setelah itu PN mengajukan permohonan SKPT.
3. Setelah keluarnya SKPT tersebut, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk dapat dilaksanakannya Taksasi. Pada proses taksasi ini, yang melakukannya adalah pihak dari kelurahan dan pihak dari Dinas Pekerjaan Umum (PU), untuk dapat ditetapkannya berapa nilai atau harga wajar atas jaminan/barang yang akan dilelang. Setelah didapatkannya harga, maka Kepala Pengadilan akan menetapkan harga limit terendah atas jaminan/barang yang akan dilelang tersebut.
4. Setelah adanya penetapan Harga Limit, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk penjadwalan lelang pada kantor lelang Negara..
5. Setelah mendapatkan jadwal lelang, barulah dilaksanakan pengumuman untuk pelaksanaan lelang melalui iklan di surat kabar nasional selama 2 (dua) kali dengan jarak masing-masing 15 (limabelas) hari sampai pada hari pelaksanaan lelang.
6. Proses lelang tersebut.
Dalam pelaksanaan pembelian secara lelang, calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah ditentukan.
Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.
7. Setelah ada pemenang lelang atas objek lelang, maka pemenang lelang/pembeli tersebut dapat mengajukan permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri dilanjutkan dengan proses pengosongan atas jaminan/barang dimaksud dengan perintah dari Pengadilan
Bagaimana prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang?
Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) tersebut harus melampirkan:
1. Surat permohonan untuk balik nama sertifikat
2. Kutipan Risalah Lelang
3. Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud
4. Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai las an tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:
a. Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak
b. Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di media massa dengan biaya pemohon.
5. Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy):
a. Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir
oleh pejabat yang berwenang)
b. Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan
Hukum (dilegalisir oleh pejabat yang berwenang).
6. Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan
7. bukti pelunasan harga pembelian.
8. Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).
9. Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil elalng.
10. Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan).
11. Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.
12. Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.
Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
1. Lelang terbuka;
Yaitu Lelang yang dilaksanakan dengan cara penawaran langsung oleh peserta lelang dengan system harga naik-naik, dimana penawaran pertama dilemparkan oleh juru lelang dengan standar harga limit & pemenangnya adalah penawaran harga yg tertinggi. Biasanya yang umum diketahui oleh masyarakat awam adalah lelang yang dilaksanakan dengan cara seperti ini.
2. Lelang tertutup;
Yaitu Lelang ini dilaksanakan dengan cara penawaran dari para peserta lelang dimasukkan ke dalam amplop tertutup dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang berlangsung. Setelah semua panawaran disetor, maka juru lelang akan membuka amplop tersebut satu persatu di hadapan para peserta lelang & langsung dibacakan. Pemenangnya adalah penawaran harga yang tertinggi.
Ada pengecualian khusus mengenai harga yang dipilih. Untuk lelang terhadap tender pelaksanaan suatu proyek atau pengadaan suatu barang (biasanya pengadaan barang dan jasa dilingkungan pemerintah atau BUMN), maka pemenang lelangnya adalah peserta dengan penawaran harga terendah terhadap spesifikasi barang atau jasa yang telah ditentukan.

TINJAUAN PERSOALAN HUKUM PEMILIKAN TANAH (BEKAS ) EIGENDOM (Dr. Boedi Djatmiko HA, SH.M.Hum)

PENDAHULUAN
Merdeka sudah 63 tahun, namun persoalan tanah yang berkaitan hak kepemilikan tanah dengan title hak barat seperti eigendom, opstal, erfpacht dll, masih juga menimbulkan persoalan-persoalan baru dimasyarakat. Padahal sejak tahun 1960 hak kepemilikan atas tanah tersebut ada yang telah dihapus atau dikonversi dalam menjadi hak-hak pemilikan yang baru. Dihapus karena hukum menentukan demikian, misalnya hak tersebut terkena UU No. 1 tahun 1958, terkena nasionalisasi dst. UU No. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria atau biasa disingkat UUPA ( undang-undang pokok agraria ) merupakan pegangan dan pedoman baru pengaturan penguasaan dan pemilikan hak atas tanah setelah kita merdeka, dan sekaligus mencabut ketentuan hukum sebelumnya yang mengatur tentang hak-hak barat tersebut ( buku II BW yang berkaitan dengan tanah ). Alasan politisnya sangat ekploitatif- feodalisme dan diskriminatif, tidak sesuai dengan dasar falsafah dan kemerdekaan Indonesia. Filosofi konversi hak oleh Negara adalah bentuk pengakuan Negara atas hak keperdataan warga Negara dan kedua, pengaturan kembali hukum hak atas tanah yang lama yang bersifat ekploitatif- diskriminatif, disesuaikan dengan dasar-dasar hukum Indonesia yang berlandaskan pada hukum (adat).
Dasar hukum pengaturan tanah bekas hak barat diatur dalam UUPA, beserta beberapa peraturan pelaksanaannya: PMA ( Peraturan Menteri Agraria )No. 2 tahun 1960, PMA No. 13 tahun 1961, Keppres 32 tahun 1979 jo. PMDN No. 3 tahun 1979, PMDN No. 6 tahun 1972, PMDN No. 5 tahun 1973 dan terakhir PMNA No. 9 tahun 1999.
Isu hukum yang hendak disampaikan disini adalah khusus tentang prinsip dasar pengaturan pemilikan tanah ( bekas ) hak eigendom sejak terbitnya UUPA tahun 1960 dan peraturan pelaksanaannya yang terkait dengan hal tersebut.
Hak Eigendom
Hak Eigendom atau lengkapnya disebut " eigendom recht" atau "right of property" dapat diterjemahkan sebagai " hakmilik ", diatur dalam buku II BW ( burgerlijke wetboek) atau KUHPerd (Kitab Undang-Undang HUkum Perdata ). Hak eigendom ini dikontruksikan sebagai hak kepemilikan atas tanah yang tertinggi diantara hak-hak kepemilikan yang lain. Hak eigendom merupakan hak kepemilikan keperdataan atas tanah yang terpenuh, tertinggi yang dapat dipunyai oleh seseorang. Terpenuh karena penguasaan hak atas tanah tersebut bisa berlangsung selamanya, dapat diteruskan atau diwariskan kepada anak cucu. Tertinggi karena hak atas atas tanah ini tidak dibatasi jangka waktu, tidak seperti jenis hak atas tanah yang lain, misalnya hak erfpacht ( usaha ) atau hak opstal ( bangunan ). ( lihat pasal 570 BW).
Pada tahun 1960 semua jenis hak atas tanah termasuk hak eigendom bukan dihapus namun di ubah atau dikonversi " convertion", conversie" menjadi jenis-jenis hak atas tanah tertentu, dengan suatu persyaratan tertentu yang harus dipenuhi. Misalnya, hak eigendom menjadi hak milik, hak erfpacht menjadi hak guna usaha, hak opstal menjadi hak guna bangunan. Pada tahun 1980 Hak atas tanah (bekas ) barat yang telah dikonversi yang mempunyai jangka waktu serta yang tidak memenuhi syarat hapus, dan tenahnya dikuasai oleh Negara " tanah Negara". Bagi mereka bekas pemegang hak atas tanah diberi kesempatan untuk dapat mengajukan permohonan hak atas tanah bekas haknya sepanjang tidak dipergunakan untuk kepentingan umum atau jika tidak diduduki oleh masyarakat pada umumnya.
Pengertian konversi ini dalam hukum pada asasnya adalah merupakan perubahan atau penyesuaian atau bisa dikatakan penggantian yang bertujuan untuk penyeragaman atau unifikasi hukum. Dengan kata lain konversi ini bertujuan mengadakan konstruksi ulang pengaturan hak atas tanah yang diatur oleh hukum sebelumnya diubah disesuaikan dengan hukum yang baru. Hak eigendom yang sebelumnya diatur oleh hukum perdata barat atau BW ( Burgelijke van Wetboek ) termasuk disini hak atas tanah adat, sejak berlakunya UUPA, diubah atau disesuaikan dengan undang-undang ini. Berdasarkan hukum konversi hak atas tanah barat dan adat menjadi suatu hak atas tanah yang baru terjadi karena hukum ( van rechtwege). Konversi karena hukum baru akan terjadi apabila memenuhi suatu persyaratan tertentu dan dilakukan dengan suatu tindakan hukum berupa suatu penetapan keputusan dari pejabat yang berwenang yang berupa pernyataan penegasan ( deklaratur ) pernyataan penegasan ini untuk status hukum hak atas tanah dan jenisnya dan terpenuhinya syarat bagi pemegang haknya. Misalnya hak eigendom dikonversi menjadi hak milik. Artinya syarat untuk konversi eigendom menjadi hak milik karena persyaratan subyek dan obyeknya terpenuhi.
Ada beberapa kemungkinan yang akan terjadi dalam konversi hak eigendom berkaitan antara hubungan hukum antara subyek dan obyek hukum yang berakibat pada perubahan status hukum hak atas tanah:
Pertama, hak eigendom dikonversi menurut hukum menjadi hak milik, apabila subyek pemegang haknya adalah warga Negara Indonesia; Kedua, hak eigendom akan dikonversi menjadi hak guna bangunan apabila pemegang haknya tidak memenuhi syarat untuk dapat memperoleh hak milikmaka hak eigendom akan dikonversi menjadi hak guna bangunan atau jenis hak yang lainnya; Ketiga, hak eigendom menjadi tanah yang dikuasai Negara apabila pemegang haknya dalam jangka waktu tertentu tidak mendaftarkan hak konversinya kepada pejabat yang berwenang.
PENGATURAN HAK EIGENDOM
Prinsip dasar yang harus dipegang oleh pemegang hak eigendom sejak tanggal 24 september 1960 (berlakunya UU No. 5 tahun 1960 ) hukumnya wajib mendaftarkan hak konversinya, hal ini merupakan perintah undang-undang. ( lihat pasal I ketentuan konversi UUPA ). Apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang ( lihat pasal 21 UUPA) maka berdasarkan ketentuan konversi sebagaimana yang diatur dalam pasal I konversi UUPA sejak saat tersebut menjadi hak milik, kecuali yang mempunyainya tidak memenuhi syarat
Syarat yang harus dipenuhi bagi para bekas pemegang hak eigendom yang ingin dikonversi menjadi hak milik ( menurut UUPA ). Pada pokoknya secara hukum mereka ini pada tanggal 24 september 1960, berstatus warga Negara indonesia dan mempunyai tanda bukti kepemilikan berupa akta asli ( minuut ) atau salinan ( grosse ) eigendom ( lihat PMA No. 2 tahun 1960 ). Luasan tanahnya tidak melebihi batas maksimum dan atau tidak absentee ( gontai ) ( lihat UU No. 56 tahun 1960 jo. PP No. 24 tahun 1961 ). Selanjutnya jangka waktu pendaftarannya tidak melebihi batas waktu yang ditentukan yakni 1 tahun sejak 24 september 1960. Bilamana syarat tersebut dipenuhi maka pejabat administrasi yang berwenang dalam hal ini Kepala Kantor Pendaftaran Tanah ( KKPT ) pada waktu itu ( BPN setempat saat ini ) akan mencatat / mendaftar penegasan konversi hak eigendom tersebut dalam buku tanah dan dikeluarkan sertifikat hak milik atas nama pemegang bekas hak eigendom tersebut. Tata cara mekanisme pencatatan penegasan konversi pendaftaran ini lebih rinci diatur dalam PP ( peraturan Pemerintah ) No. 10 tahun 1961 yang selanjutnya diubah dan diganti dengan PP No. 24 tahun 1997, sedang aturan pelaksanaannya diatur dalam PMNA ( Peraturan Menteri Negara Agraria ) /KBPN ( Kepala Badan Pertanahan Nasional ) No. 3 tahun 1997.
Namun sebaliknya apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi maka hak eigendom tersebut demi hukum berubah ( konversi ) menjadi hak guna bangunan yang berlangsung selama 20 tahun. Selanjutnya hak tersebut hapus, sedangkan tanah tersebut berubah status hukumnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau biasa disebut dengan tanah Negara ( lihat Keppres ( keputusan presidan ) No. 32 tahun 1979). Dalam posisi demikian hubungan hukum antara pemilik ( selanjutnya disebut sebagai bekas pemegang hak ) dengan tanahnya terputus. Namun demikian bekas pemegang hak masih mempunyai hubungan keperdataan dengan benda-benda lain diatasnya, misalnya tanaman, bangunan yang berdiri diatas tanah tersebut.
Pertanyaan hukumnya adalah apakah bekas pemegang hak masih dimungkin memperoleh hak atas tanah yang dikuasai Negara tersebut?
Prinsip dasar, pertama, Hukum mengatur bahwa sejak tahun 1980 seluruh hak-hak barat sudah tidak ada lagi ( karena konversi ) atau hapus yang ada adalah tanah Negara bekas hak barat. Berdasarkan ketentuan hukum, ada 3 prioritas yang wajib diperhatikan: pertama, kepentingan umum; kedua, kepentingan bekas pemegang hak, dan; ketiga mereka yang penduduki / memanfaatkan tanah dengan etiket baik dan tidak mempunyai hubungan hukum dengan bekas pemegang hak. Kedua, adanya kompensasi terhadap benda2 diatas tanah Negara bekas hak barat tersebut. Artinya siapapun yang menginginkan hak atas tanah Negara tersebut harus memberikan konpensasi kepada bekas pemegang haknya
Pertama, prioritasnya ada pada Negara adalah dipergunakan atau dimanfaatkan untuk kepentingan umum atau Negara. Kepentingan umum atau Negara ini perlu penjabaran lebih lanjut. Apakah criteria kepentingan umum atau Negara. Apabila dipergunakan atau dimanfaatkan untuk kepentingan Negara / umum maka tertutuplah kemungkinan bekas pemegang hak dan masyarakat yang menduduki untuk memperoleh hak atas tanah tersebut. Namun demikian Negara akan memberikan kompensasi baik bekas pemegang haknya maupun masyarakat yang pernah menguasai atau mendudukinya.
Kedua, Apabila tanah Negara tersebut tidak dipergunakankan atau dimanfaatkan untuk kepentingan umum dan tidak ada pendudukan oleh masyarakat maka bekas pemegang hak mendapatkan prioritas memperoleh kembali dengan jalan mengajukan permohonan hak atas tanah tersebut. Dengan catatan apabila di atas tanah tersebut ada pendudukan masyarakat maka harus ada kompensasinya untuk mereka.
Ketiga, prioritas diberikan kepada masyarakat yang menguasai atau menduduki tanah Negara bekas hak barat tersebut. Apabila bekas hak barat tersebut berupa pekarangan atau lahan tanpa bangunan maka tidak ada kewajiban bagi mereka memberikan kompensasi kepada bekas pemegang hak.
Persoalan hukum yang sering timbul adalah tuntutan mereka menguasai hak eigendom tersebut sebelum tahun 1960 yang diperoleh dari peralihan hak misalnya jual beli, hibah, warisan dll. Disini yang harus diperhatikan adalah apakah tanah eigendom tersebut terkena undang-undang No. 1 tahun 1958, atau terkena undang-undang nasionalisasi dan apakah proses peralihan haknya pada waktu itu sudah memenuhi persyaratan perijinan yang harus dipenuhi.
KESIMPULAN
Tanah – tanah Negara ( bekas) eigendom pada prinsipnya dapat dimohonkan sesuatu hak atas tanah oleh siapapun juga, sepanjang tanah tersebut tidak dipergunakan atau dimanfaatkan untuk Negara atau kepentingan umum. Permohonan hak atas tanah Negara bekas eigendom tidak didasarkan pada riwayat kepemilikan seperti warisan hanya petunjuk bukan satu-satunya pedoman dalam rangka pengajuan. Hubungan hukum hak keperdataan bekas pemegang hak hanyalah berkaitan dengan benda-benda yang ada diatas tanah bukan tanahnya. Status tanahnya adalah " tanah Negara" ( tanah yang dikuasai langsung oleh Negara ).

SERTIFIKAT HAK DAN KEKUATAN PEMBUKTIANNYA (Dr. Boedi Djatmiko. SH.M.hum)

Sertipikat tanah adalah dokumen formal yang memuat data yuridis dan data pisik yang dipergunakan sebagai tanda bukti dan alat pembuktian bagi seseorang atau badan hukum ( privat atau public ) atas suatu bidang tanah yang dikuasai atau dimiliki dengan suatu hak atas tanah tertentu.
Sebutan " sertipikat" atau certificate (ing), certificaat/certifikaat(bld), adalah merupakan tanda pernyataan atau keterangan yang dikeluarkan atau diterbitkan oleh pejabat dan atau lembaga /institusi tertentu dengan tujuan tertentu. Dalam kamus bahasa Indonesia disebutkan bahwa sertipikat merupakan surat keterangan ( pernyataan ) tertulis atau tercetak dari orang yang berwenang yang dapat digunakan sebagai bukti pemilikan atau kejadian. Misalnya, sertipikat kelahiran yang lazim disebut Akta kelahiran diartikan sebagai surat bukti adanya kelahiran. Sertipikat kelulusan lazim disebut ijasah. Demikian juga, jika berkaitan dengan tanah maka disebut sertifikat tanah. Sehingga makna kata sertifikat tanah seperti halnya sertifikat-sertifikat yang lain, adalah surat bukti kepemilikan tanah. sertipikat – sertipikat tersebut tidak akan mempunyai arti apa-apa apabila diterbitkan oleh pihak atau lembaga yang tidak mempunyai kewenangan yang diberikan Negara atau hukum untuk itu. Dengan kata lain bahwa sertipikat akan mempunyai kekuatan yuridis apabila memang diterbitkan oleh lembaga yang memperoleh kewenangan untuk itu. Dapat pula dikatakan bahwa sertipikat merupakan suatu dokumen formal yang dijadikan tanda dan instrument yuridis adanya hak kepemilikan atas suatu barang atau benda ( thing). Dalam konsep hukum barang atau benda ini dibedakan benda bergerak ( personal property ) dan benda yang tidak bergerak ( real property). Hal yang sama sebagaimana disebutkan dalam kamus Black's law menyebutkan bahwa: " certificate a document in which fact is formally attested ( death certificate) ", dalam halaman lain disebutkan: " certificate of title a document indicating ownership of real or personal property".
Di Negara kita, konsepsi sertipikat sebagai suatu dokumen formal yang dipergunakan sebagai instrument yuridis bukti kepemilikan hak atas tanah yang diterbitkan oleh lembaga Negara ( pemerintah ) sebagaimana yang disampaikan Boedi Harsono, sertifikat ( tanah ) adalah suatu surat tanda bukti hak yang dikeluarkan pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah atau merupakan suatu tanda bukti bahwa seseorang atau suatu badan hukum mempunyai suatu hak atas tanah atas suatu bidang tanah tertentu. Dikatakan Irawan Soerodjo, bahwa sertipikat tanah merupakan surat tanah bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Dari sini sudah dapat ditangkap bahwa makna sertifikat tanah dalam konstruksi yuridisnya merupakan suatu dokumen formal yang dipergunakan sebagai tanda dan atau instrument yuridis bukti hak kepemilikan atas tanah yang dikeluarkan oleh BPN RI ( Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia ) lembaga / Institusi negara yang ditunjuk dan diberikan wewenang oleh negara untuk menerbitkannya. Sertipikat sebagai tanda dan atau sekaligus alat bukti hak kepemilikan atas tanah merupakan produk hukum yang diterbitkan oleh BPNRI didalamnya memuat data fisik dan yuridis. dikatakan oleh Maria SW Sumardjono, sertipikat hak atas tanah sebagai hasil akhir proses pendaftaran tanah berisi data fisik ( keterangan tentang letak, batas, luas bidang tanah, serta bagian bangunan atau bangunan yang ada diatasnya bila dianggap perlu) dan data yuridis ( keterangan tentang status tanah dan bangunan yang didaftar, pemegang hak atas tanah dan hak-hak pihak lain, serta beban-beban lain yang berada diatasnya). Dengan memiliki sertipikat maka kepastian hukum berkenaan dengan jenis hak atas tanah, subyek hak dan obyek haknya menjadi nyata. AP. Parlindungan menyebutkan bahwa sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria disebut sertipikat dan diberikan kepada yang berhak.
Bahwa sertipikat (hak atas tanah) merupakan produk hukum yang diterbitkan oleh BPNRI yang dipergunakan sebagai tanda bukti dan alat pembuktian hak seseorang atau badan hukum ( privat atau publik ) mempunyai hak atas suatu bidang tanah. Diatas telah diuraikan yang dimaksudkan dengan itu. Selanjutnya akan diuraikan dimana diatur sertipikat itu dalam peraturan perundang-undangannya dan kekuatan yuridis sertipikat selaku dokumen dan instrument yuridis dihadapan hukum.
Kontruksi hukum sertipikat hak atas tanah dan kekuatan pembuktiannya dapat dicermati dalam beberapa ketentuan perundangan. Didalam UU (Undang-Undang) No. 5 tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria ( UUPA) di dalam pasal 19 ayat 1 dan 2, disebutkan:
1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah;
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:
1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut:
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat;
Dari pasal tersebut memberikan gambaran bahwa prinsip negara akan memberikan jaminan hukum dan kepastian hak terhadap hak atas atas yang sudah terdaftar. Bahwa jaminan bukti adanya tanah yang sudah terdaftar dengan memberikan " surat tanda bukti hak" yang berlaku sebagai alat pembuktian yang "kuat". Sebagai catatan bahwa ketentuan tersebut belum menyebutkan kata "sertipikat" sebagai surat tanda bukti hak. Berdasarkan ketentuan pasal 19 tersebut maka selanjutnya dikeluarkan PP ( peraturan Pemerintah ) No. 10 tahun 1961, tentang pendaftaran tanah yang selanjutnya PP ini diganti dengan PP No. 24 tahun 1997, tentang pendaftaran tanah. Didalam pasal 13 ayat 3 dan 4 PP No. 10 tahun 1961, disebutkan:
1. salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama-sama dengan kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria, disebut sertipikat dan diberikan kepada yang berhak;
2. sertipikat tersebut pada ayat (3) pasal ini adalah surat tanda bukti hak yang dimaksud dalam pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria.
Sebutan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak baru tersebut dalam ketentuan PP tersebut. Selanjutnya didalam pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997, tentang pendaftaran tanah, bahwa "sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat 2, huruf c, Undang-Undang Pokok Agraria untuk Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, tanah wakaf, Hak milik atas satuan rumah susun, dan Hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan".
Pertanyaan berikutnya adalah yang dimaksud sertipikat "hak atas tanah" apa saja yang dimaksud dalam pasal tersebut. Apabila merujuk pada Pasal 1 angka 5 PP No. 24 tahun 1997, tentang pendaftaran tanah disebutkan: " hak atas tanah adalah hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 Undang-Undang No. 5 tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, selanjutnya disebut UUPA". Selanjutnya pada pasal 16 UUPA, yaitu macam-macam hak atas tanah yakni: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan dan hak-hak lain yang ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak lain yang sifatnya sementara yang disbutkan dalam pasal 53. Dengan demikian dapat disimpulkan kita mengenal dua macam sertipikat yakni: 1. Sertipikat hak atas tanah; 2. Sertipikat yang ada hubungan dengan hak atas tanah, yakni sertipikat HPL, tanah wakaf, hak tanggungan dan hak milik atas satuan rumah susun.
Persoalan yang menjadi isu hukum selanjutnya yang hendak diketengahkan adalah bagaimana kekuatan hukum sertipikat hak atas tanah.
Untuk menjawab pertanyaan tersebut maka kajiannya khusus berhubungan dengan sertipikat hak atas tanah yang dihubungkan dengan kekuatan pembuktiannya. Bahwa dalam konsepsi hukumnya sertipikat hak atas tanah merupakan tanda bukti yang diterbitkan oleh lembaga hukum yang berwenang (Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara), yang berisi data yuridis dan data fisik yang digunakan sebagai alat bukti kepemilikan hak atas tanah dengan tujuan guna memberikan jaminan kepastian hukum dan kepastian hak atas sebidang tanah yang dimiliki atau dipunyai oleh seseorang maupun badan hukum. Dengan adanya sertifikat hak maka diharapkan secara yuridis dapat memberikan jaminan kepastian hukum dan hak oleh negara bagi pemegang hak atas tanahnya. Jaminan negara ini diberikan kepada pemilik atau pemegang sertipikat dapat diberikan karena tanahnya sudah terdaftar dalam sistem database administrasi pertanahan negara. Dalam administrasi pertanahan dapat diketahui siapa yang menjadi pemegang haknya ( pemilik bidang tanah), subyek pemegang hak atas tanahnya, obyek haknya, letak, batas dan luasnya serta perbuatan-perbuatan hukum yang dikaitkan dengan tanahnya dan beban-beban yang ada diatas obyeknya, memberikan nilai tambah ekonomi, dengan adanya sertipikat hak atas tanah pemiliknya akan terlindungi dari tindakan sewenang-wenang dari pihak lain, serta mencegah sengketa kepemilikan tanah. Dengan kata lain bahwa dengan terdaftarnya hak kepemilikan atas tanah seseorang warga masyarakat maupun badan hukum oleh negara dan dengan diterbitkan tanda bukti kepemilikan berupa sertifikat hak atas tanah, negara akan memberikan jaminan keamanan terhadap pemilikan tanah serta agar dapat dimanfaatkan secara optimal. Sebaliknya terhadap tanah-tanah yang belum didaftarkan maka negara tidak menjamin kepastian hukum dan haknya bagi pemilik atau yang menguasainya.
Dalam pasal 19 UU No. 5 tahun 1960 tersebut, sudah dinyatakan bahwa pemerintah akan memberikan jaminan perlindungan hukum dan kepastian hak atas tanah yang didaftar dengan memberikan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang" kuat ", pertanyaan hukumnya adalah seberapa kuatnya sertipikat hak atas tanah yang diatur dalam pasal tersebut?. Makna " kuat" dalam konteks ini harus disandingkan dengan makna " mutlak " ( indefesiable) atau tidak dapat diganggu gugat, atau ada yang mengatakan "absolut". Jadi makna kuat artinya tidaklah mutlak atau masih dapat diganggu gugat. Makna kuat ini lah yang dikemudian hari atau saat ini selalu menjadikan persoalan hukum bagi pihak-pihak yang kepentingannya dirugikan. Maksudnya adalah pemahaman atas kekuatan yuridis dari sertifikat hak atas tanah yang akan dipertanyakan. Ketika dalam suatu sengketa dan peradilan dalam putusannya mencabut atau membatalkannya dan memenangkan pihak yang notabene hanya berpegang pada alat bukti yang lain, misalnya girik atau petok.
Berkaitan dengan kekuatan pembuktian yang "kuat" sertifpikat hak atas tanah ini dikatakan oleh Maria SW Sumardjono, kuat artinya "harus dianggap yang benar sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya di pengadilan dengan alat bukti yang lain". Demikian juga yang dikatakan oleh Boedi Harsono:
Bahwa surat-surat tanda bukti hak itu berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat berarti, bahwa keterangan-keterangan yang tercantum didalamnya ( oleh hakim ) sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian yang lain yang membuktikan sebaliknya. Dalam hal yang demikian maka pengadilanlah yang akan memutuskan alat pembuktian yang benar.


Dengan kata lain, dengan masih adanya peluang para pihak mengadakan tuntukan hukum terhadap pemegang sertipikat hak atas tanah dapat disimpulkan bahwa kekuatan hukum sertifikat hak atas tanah tidaklah mutlak. Pertanyaannya apakah memang demikian kekuatan yuridis sertipikat hak atas tanah yang introdusir oleh Negara kita lalu bagaimana dengan kekuatan yuridis sertipikat hak atas tanah di Negara yang lain. Jawabannya adalah tergantung dari konstruksi hukum dari system pendafataran tanah yang diintrodusir oleh hukum negara.